西班牙《住房法》对房东与租客的最新影响有哪些？
《住房权法》（Ley 12/2023，2023年5月24日颁布），连同2024年与2025年的一系列配套法规，对西班牙的租赁制度和房地产市场监管体系进行了深刻变革。新法不仅影响房东与租户，尤其对“租赁市场紧张区域”产生实质影响，引入了新的义务、租金上限、税收激励措施，以及对空置住房与非法占屋的干预机制。
1. 租金上涨限制与合同期限调整
法律依据：第12/2023号法第17条及第六项附加条款
- 在租赁紧张区域，年度租金更新不再与CPI（消费者价格指数）挂钩，而是最多限于3%（适用于至2025年）；
- 未来将创建全国性参考租金指数用于更新租金；
- 最低租期维持不变：自然人出租为5年，法人出租为7年（依《1994年城市租赁法》LAU）。
2. 租赁市场紧张区域的划定
法律依据：第18条及后续条款
- 自治区或市政府可将某区域宣布为“租赁紧张区”，前提条件包括：
a) 租金成本超过居民平均收入的30%；
b) 近5年租金涨幅超过同期CPI涨幅3%。
- 在这类区域可实施：
- 租金限价措施；
- 向提供可负担租赁的房东提供税收激励；
- 对“大型业主”要求额外义务。
3. 大型业主的额外义务
法律依据：第3条、第19条
- 定义“大型业主”为拥有10套以上住房的人或法人（自治区可将门槛降至5套）；
- 在租赁紧张区，大型业主须：
- 向法院及社服机构通报驱逐程序；
- 必须先进行调解程序；
- 禁止施加过度涨租；
- 空置住房可被征收高达150%的房产税附加费（IBI）。
4. 租赁合同登记与数字平台监管
法律依据：第21条及2024年第151号皇家法令
- 自2025年1月2日起，建立国家租赁合同登记系统（obligatorio）；
- 短租平台（如Airbnb）必须验证注册编号，并与税务局、地方政府协作；
- 房东有义务登记合同并提供税务数据。
5. 驱逐程序的新规与加快处理
法律依据：第37条及《民事诉讼法》修正法案（LECrim 1/2024）
- 强化对弱势群体的通知保障机制；
- 对无合法居住权的占屋行为（侵占/强占）设立紧急口头诉讼程序（juicio verbal urgente）；
- 对于未被认定为弱势群体的情况，限制以“无替代住所”为由停止驱逐程序。
6. 保障性住房与“可负担激励住房”制度
法律依据：第24条、第25条
- 新开发项目中，至少需预留30%的土地用于保障性住房建设（vivienda protegida）；
- 鼓励设立“可负担激励住房”制度，即：私人出租住房，在租金受限的情况下，房东可获得税收或规划上的激励措施。
7. 税收优惠政策调整
法律依据：个人所得税法修改（第12/2023号法，第十五项附加条款）
- 出租租金低于参考价格的房东，可在IRPF（所得税）中获得最高90%的减免；
- 减免幅度依据租户类型与租赁条件设定：70%、60%、50%等不同比例。
8. 旅游住房与业主社区的限制权
法律依据：《业主共有法》修正，第17.12条
- 将住房用于短租旅游用途（如Airbnb）需得到60%以上业主同意；
- 业主社区有权在章程中限制或禁止此类用途。
9. 终止因购房而获居留的“黄金签证”政策
法律依据：第2/2024号皇家法令（2024年4月30日）
- 取消通过购买房产而自动获得西班牙居留许可的“黄金签证”政策；
- 该举措旨在限制外资投机，缓解紧张区域的房地产压力。
总之，2023年住房法及其配套法规构成了西班牙住房与租赁体系的全面变革，标志着向“住房权保障导向”的重大转型。房东与租客均应及时审查各自的合同条款、租赁策略与税务安排，以便适应这一新的法律框架。
| Ley Vivienda 12 2023 consolidada 2025 | 400 KB |
