Pot una comunitat de veïns prohibir els pisos turístics?
Des d'abril de 2025, les comunitats de propietaris en bona part d'Espanya ja poden prohibir o limitar els pisos turístics en els seus edificis. Aquesta mesura arriba amb la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal, impulsada pel Govern central, i té com a objectiu frenar la saturació del mercat de lloguer i millorar la convivència veïnal.
Però, com en moltes qüestions en matèria d'habitatge, el mapa normatiu no és uniforme. Existeixen diferències importants entre comunitats autònomes, i Catalunya és un cas especialment particular, on aquesta reforma no és aplicable.
1. Què diu la nova normativa estatal?
La reforma de la Llei de Propietat Horitzontal, en vigor des d'abril de 2025, estableix que:
- Les comunitats de propietaris poden prohibir o restringir els pisos turístics mitjançant acord de tres cinquenes parts del total de propietaris (i de les quotes de participació).
- També poden establir condicions o límits a l'ús turístic, sense necessitat d'unanimitat ni de modificar els estatuts.
- Aquesta mesura facilita l'acció veïnal, especialment en zones amb alta concentració d'habitatges turístics.
2. Catalunya: una excepció amb normativa pròpia
Catalunya no aplica la reforma estatal, ja que té competències exclusives en habitatge i turisme. En aquesta comunitat, la regulació segueix un camí diferent:
Principals restriccions a Catalunya:
- No es pot prohibir l'ús turístic per majoria qualificada. Només si els estatuts ho prohibeixen expressament i han estat aprovats per unanimitat.
- Des de 2023, és obligatòria una llicència urbanística prèvia per a exercir l'activitat turística en municipis amb pressió d'habitatge.
- La llicència és temporal (5 anys) i limitada a un màxim de 10 VUT per cada 100 habitants.
- En ciutats com Barcelona, el PEUAT (Pla Especial Urbanístic) divideix la ciutat en zones amb restriccions específiques: des de prohibició total fins a creixement limitat.
- En 2028, Barcelona no renovarà les llicències de 10.000 pisos turístics per a retornar-los al mercat residencial.
3. I la resta de comunitats autònomes?
Encara que la nova normativa estatal és d'aplicació general, cada comunitat pot complementar-la o endurir-la a través de les seves pròpies normes i polítiques urbanístiques. Aquí van alguns exemples destacats:
Andalusia:
- Des d'abril de 2025, s'exigeix el consentiment de 3/5 parts dels veïns per a iniciar activitat turística en un pis.
- Algunes ciutats com Sevilla o Màlaga han començat a suspendre llicències temporalment.
Canàries:
- Acords amb plataformes com Airbnb per a retirar anuncis il·legals.
- Eliminació d'habitatges turístics no convencionals.
- Es preveu una reforma profunda del decret turístic en 2025.
Comunitat Valenciana:
- Des de 2024, un nou decret limita la concessió de llicències.
- València ha prohibit noves VUT en diversos barris del centre històric.
Madrid:
- Ha implementat el pla Resideix, amb requisits més exigents per a noves llicències.
- S'estudia restringir zones amb forta pressió residencial.
Altres comunitats:
- Galícia, Balears, País Basc o Navarra també tenen les seves pròpies regulacions, moltes d'elles limitant llicències, imposant requisits tècnics o exigint autoritzacions urbanístiques.
Conclusió: regulació estatal, però aplicació territorial diversa
Amb la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal, l'Estat ha donat més poder a les comunitats de propietaris. Però aquest avanç no és uniforme en tot el país. Catalunya es regeix per la seva pròpia normativa i moltes altres comunitats han desenvolupat règims específics que condicionen seriosament la implantació de pisos turístics.
Si ets propietari, gestor o membre d'una comunitat de veïns, és essencial conèixer la normativa autonòmica i municipal aplicable en el teu cas concret.
Tens dubtes sobre com aplicar aquestes noves regles en el teu edifici? En SF Advocats t'ajudem a interpretar la normativa i t'assessorem en la defensa dels teus drets com a propietari o com a comunitat.
| Ley de Propiedad Horizontal Consolidada 2025 | 207 KB |