|  |  |  |

Может ли сообщество собственников запретить туристические квартиры?

Может ли сообщество собственников запретить туристические квартиры?

С апреля 2025 сообщества собственников жилья во многих регионах Испании получили право ограничивать или даже запрещать туристическую аренду в своих домах. Это стало возможным благодаря реформе Закона о совместной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), реализованной при участии как региональных, так и центральных органов власти. Цель реформы – сдержать перенасыщение рынка аренды и улучшить условия проживания в многоквартирных домах.

Но, как и в большинстве вопросов, связанных с жильем, ситуация по регионам отличается. В некоторых автономиях действуют свои правила, и особенно выделяется Каталония – там эта реформа не применяется.

1. Что предусматривает новое регулирование на государственном уровне?

Реформа права на совместную собственность, вступившая в силу в апреле 2025 года, устанавливает:

  • Сообщество собственников могут запрещать или ограничивать туристические квартиры при условии согласия трёх четвертей владельцев, участвующих в голосовании (и долей участия).
  • Также могут устанавливать условия или ограничения на использование жилья для туристических целей без необходимости полного согласия всех собственников или изменения устава.
  • Эта мера значительно упрощает процесс для соседей, особенно в районах с высокой концентрацией туристического жилья.

2. Каталония: исключение с осбственными нормами

Каталония не применяет государственную реформу, так как она обладает исключительными полномочиями в области жилья и туризма. В этом регионе действует собственная система ограничений.
Основные ограничения в Каталонии:

  • Запретить туристическую аренду можно только если это прямо указано в уставе и принято единогласно.
  • С 2023 года для ведения туристической деятельности в муниципалитетах с высоким спросом на жильё обязательно требуется наличие лицензии для сдачи жилья в краткосрочную аренду.
  • Лицензия выдается на пять лет и ограничена числом: не более 10 туристических объектов на каждые 100 жителей.
  • В таких городах, как Барселона, PEUAT (Plan Especial Urbanístico) специальный план градостроительства, разделяет город на зоны с особыми ограничениями: от полного запрета до строго контролируемого роста.
  • В 2028 году Барселона не будет продливать лицензии на 10 000 туристических квартир – они вернутся на рынок долгосрочной аренды.

3. А как обстоят дела в других автономных сообществах?

Хотя новая государственная норма имеет общий характер, автономные сообщества могут дополнять или ужесточать её собственными законами. Вот несколько ярких примеров:

Андалусия:

  • С апреля 2025 года для начала туристической деятельности по сдачи квартиры в аренду требуется согласие трёх пятых сообщества жильцов.
  • Некоторые города, такие как Малага и Севилья, начали временно приостанавливать выдачу лицензий.

Канарские острова:

  • Соглашения с платформами, такими как Airbnb, для удаления нелегальных объявлений.
  • Удаление «нетипичных» туристических объектов.
  • Ожидается глубокая реформа туристического указа в 2025 году.

Валенсия:

  • С 2024 года действует новый указ, ограничивающий выдачу лицензий.
  • В Валенсии запрещена регистрация новых туристических объектов в некоторых районах исторического центра.

Мадрид:

  • Внедрён план Reside с более жёсткими требованиями для выдачи новых лицензий.
  • Рассматриваются меры по ограничению туристической аренды в районах с высоким спросом на жильё.

Другие регионы:

  • В Галисии, Стране Басков, Наварре и на Балеарских островах действуют свои нормы, многие из которых ограничиают выдачу лицензий, устанавливают технические требования или требуют городских разрешений.

Заключение: общая рамка – но разное применение

Реформа Закона о совместной собственности расширила полномочия сообществам собственников. Однако на практике всё зависит от региона. В Каталонии действует своя система, а многие другие автономии разработали собственные правила, которые серьёзно ограничивают возможность сдачи жилья в аренду туристам.

Если вы являетесь владельцем, управляющим или членом сообщества жильцов, крайне важно знать применяемые в вашем случае региональные и муниципальные нормы.

Есть вопросы о том, как применить эти новые правила в вашем доме? В SF Abogados мы поможем вам интерпретировать нормы и окажем консультации по защите ваших прав как владельца или сообщества.

Ley de Propiedad Horizontal Consolidada 2025 207 KB

SF BARCELONA

Plaça Francesc Macià 7, Plt 17
08029 Barcelona (España)
+34 930 129 550
+34 629 94 94 71
WECHAT
sfabogados2016
WHATSAPP
+34 629949471
MAIL
atencionalcliente@sfabogados.com

SF VALENCIA

Calle Las Barcas 2, Planta 2
46002 Valencia (España)
+34 619 036 808
 
WECHAT
sfabogados2016
WHATSAPP
+34 629949471
MAIL
atencionalcliente@sfabogados.com

SF SHANGHAI

9F, No.525 Xizang Middle Road, 200003
Huangpu District, Shanghai (China)
+86 021 63731579
+86 188 16538248
WECHAT
sfabogados2016
WHATSAPP
+34 629949471
MAIL
atencionalcliente@sfabogados.com